راهنمای خرید ملک و اخذ اقامت ملکی در ترکیه (شرایط ۲۰۲۴)

قیمت حداقل سرمایه‌گذاری برای اقامت ملکی در ترکیه از ژانویه ۲۰۲۲ (مطابق مصوبه ریاست‌جمهوری شماره ۵۹۷۸) روی ۲۰۰ هزار دلار آمریکا تثبیت شده و تا اکتبر ۲۰۲۴ تغییری نکرده است. این اقامت به‌صورت یک‌ساله قابل تمدید است، نیازی به اقامت مداوم در ترکیه ندارد و پس از ۵ سال اقامت پیوسته می‌توانید برای شهروندی استثنایی (Exceptional Citizenship) اقدام کنید. خانواده‌تان (همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال) هم‌زمان با شما اقامت می‌گیرند و مدرک زبان یا سابقه کار الزامی نیست. تنها شرط سخت، ارائه سند ملکی (Tapu) با کد ارزیابی رسمی و اثبات انتقال پول از خارج از ترکیه است.

مصوبه ۵۹۷۸ و مبلغ ۲۰۰ هزار دلاری

طبق مصوبه ریاست‌جمهوری ترکیه شماره ۵۹۷۸ تاریخ ۱۳ مه ۲۰۲۲ (منتشرشده در رزم‌نامه رسمی ۱۸ مه ۲۰۲۲)، حداقل ارزش ملک برای اقامت ملکی از ۲۵۰ هزار دلار به ۲۰۰ هزار دلار کاهش یافت. این مبلغ باید در زمان ثبت سند، با نرخ ارز روز بانک مرکزی ترکیه (TCMB) محاسبه و از طریق سیستم SWIFT از خارج از ترکیه به حساب فروشنده یا دفتر سند واریز شده باشد. اداره مهاجرت (Göç İdaresi) برای بررسی پرونده، رسید واریز بانکی و کد ارزیابی (Ekspertiz Raporu) را می‌خواهد. به گزارش سایت رسمی Göç İdaresi، سند مالکیت باید کد ارزیابی (Ekspertiz Kodu) داشته باشد که اعتبار آن حداکثر ۳ ماه از تاریخ صدور است.

مراحل ثبت سند (Tapu) و دریافت اقامت

۱. پیش‌قرارد و واریز وجه: بعد از انتخاب ملک، پیش‌قرارد امضا شده و مبلغ کامل از خارج از ترکیه واریز می‌شود. بانک مقصد باید کد «Harcama Kodu: Gayrimenkul Alım-Satım» را ثبت کند. این کد برای اثبات ماهیت معامله در پرونده اقامت الزامی است.

۲. ارزیابی رسمی (Ekspertiz): یک شرکت ارزیابی مجاز از SPK (سازمان بازارهای سرمایه) ارزش ملک را تعیین می‌کند. گزارش باید کمتر از ۳ ماه قدمت داشته باشد و ارزش حداقل ۲۰۰ هزار دلار را نشان دهد. لیست شرکت‌های مجاز در سایت SPK منتشر شده است.

۳. مراجعه به دفتر سند ملکی (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü): طرفین یا وکیل‌شان با پاسپورت، شماره مالی (Vergi Numarası)، گزارش ارزیابی، عکس بیومتریک و رسید بانک مراجعه می‌کنند. سند به نام خریدار صادر می‌شود. دریافت شماره مالی (Vergi Numarası) قبل از هر اقدامی از اداره مالیات (Vergi Dairesi) یا آنلاین از ivd.gib.gov.tr الزامی است.

۴. درخواست اقامت: با سند اصلی، پاسپورت، بیومتریک، بیمه سلامت معتبر در ترکیه، فرم درخواست و کد ارزیابی به اداره مهاجرت مراجعه کنید. کارت اقامت معمولاً در ۳۰ تا ۶۰ روز صادر می‌شود. بیمه سلامت باید از شرکت‌های بیمه‌ای مجاز در ترکیه باشد و کل دوره اقامت را پوشش دهد.

اقامت خانواده و تمدید

همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال (بدون توجه به جنسیت) در همان پرونده اقامت یک‌ساله می‌گیرند. تمدید سالانه با ارائه سند مالکیت، بیمه سلامت جدید و اثبات تمکن مالی (حداقل معاش خالص ترکیه برای هر نفر) انجام می‌شود. برای سال ۲۰۲۴ معاش خالص ماهانه ۱۷٬۰۰۲ لیر است (بر اساس اعلام SGK). نیاز به اقامت مداوم نیست؛ برای تمدید سالانه کافی است یک بار در سال در ترکیه حاضر شوید، پرونده را تحویل دهید و کارت اقامت جدید را بگیرید.

مسیر شهروندی پس از ۵ سال

ماده ۱۲ قانون شهروندی ترکیه (Kanun No. ۵۹۰۱) اجازه می‌دهد کسانی که ۵ سال پیوسته اقامت داشته باشند و ملک را نگه داشته باشند، برای شهروندی استثنایی اقدام کنند. شرط‌های اصلی: عدم سوابق جنایی، درآمد کافی، مهارت پایه ترکیسط (سطح A2) و نیت اقامت مداوم. مصاحبه در اداره شهروندی (Nüfus Müdürlüğü) الزامی است. زمان پردازش پرونده ۶ تا ۱۲ ماه است. برای شهروندی، «اقامت پیوسته» یعنی عدم خروج طولانی‌مدت (بیش از ۶ ماه در سال) مورد بررسی قرار می‌گیرد.

مقایسه با اقامت دانشجویی و کاری

جدول بر اساس مقررات سال ۲۰۲۴ و سایت‌های رسمی Göç İdaresi، Tapu Müdürlüğü، YÖK و İŞKUR تهیه شده است.

دام‌های رایج و نکات حیاتی

• ارزش واقعی vs قیمت قرارداد: گزارش ارزیابی (Ekspertiz) ملاک است، نه قیمت قرارداد. اگر ارزیابی زیر ۲۰۰ هزار دلار بیاید، اقامت رد می‌شود.
• پول کاش (Nakit) قبول نیست: واریز باید از طریق بانک و با کد خرید ملک باشد. پول نقد یا واریز از داخل ترکیه پذیرفته نمی‌شود.
• ملک‌های تحت ساخت (Kat İrtifakı): فقط اگر سند Kat Mülkiyet (سند مالکیت مستقل) صادر شده باشد، برای اقامت معتبر است. سند Kat İrtifakı (سند طبقه) کافی نیست.
• بیمه سلامت: باید از شرکت‌های بیمه‌ای مجاز در ترکیه باشد و کل دوره اقامت را پوشش دهد.
• شماره مالی (Vergi Numarası): قبل از هر اقدامی از اداره مالیات (Vergi Dairesi) یا آنلاین از ivd.gib.gov.tr بگیرید.

نکات کلیدی و اعداد — جدول

سوالات متداول

۱. آیا می‌توانم ملک را از طریق وام بانکی در ترکیه بخرم و اقامت بگیرم؟

خیر. کل مبلغ ۲۰۰ هزار دلار باید از خارج از ترکیه واریز شده باشد. وام‌های داخلی یا پول نقد داخل ترکیه برای محاسبه سرمایه‌گذاری احتساب نمی‌شوند. بانک باید کد «Gayrimenkul Alım-Satım» را روی رسید ثبت کند.

۲. اگر ملک را بفروشم، اقامت من لغو می‌شود؟

بله. اقامت ملکی مشروط به مالکیت تداوم دارد. در صورت فروش ملک، باید از طریق دیگر (کاری، تحصیلی، سرمایه‌گذاری ۵۰۰ هزار دلاری) اقامت جدید بگیرید وگرنه حق اقامت از بین می‌رود.

۳. آیا فرزندان بالای ۱۸ سال در اقامت ملکی مشمول می‌شوند؟

خیر. فقط فرزندان زیر ۱۸ سال در پرونده والدین اقامت می‌گیرند. فرزندان ۱۸ سال به بالا باید به‌صورت مستقل (مثلاً تحصیلی) اقامت بگیرند.

۴. آیا باید در ترکیه زندگی کنم تا اقامت تمدید شود؟

نیاز به اقامت مداوم نیست. برای تمدید سالانه کافی است یک بار در سال در ترکیه حاضر شوید، پرونده را تحویل دهید و کارت اقامت جدید را بگیرید. اما برای شهروندی، «اقامت پیوسته» یعنی عدم خروج طولانی‌مدت (بیش از ۶ ماه در سال) مورد بررسی قرار می‌گیرد.

۵. تفاوت اقامت ملکی ۲۰۰ هزار دلاری با شهروندی ۴۰۰ هزار دلاری چیست؟

شهروندی استثنایی با سرمایه‌گذاری ۴۰۰ هزار دلار (مصوبه ۱۰۶) بلافاصله پس از ثبت سند و بدون نیاز به ۵ سال اقامت امکان‌پذیر است. اقامت ملکی ۲۰۰ هزار دلاری فقط حق اقامت می‌دهد و شهروندی پس از ۵ سال و با شرایط سخت‌گیرانه‌تر (زبان، مصاحبه، سوابق) قابل اخذ است.

۶. گزارش ارزیابی (Ekspertiz) چقدر اعتبار دارد و چه زمانی باید اخذ شود؟

گزارش ارزیابی حداکثر ۳ ماه اعتبار دارد و باید در زمان مراجعه به دفتر سند و همچنین در پرونده اقامت معتبر باشد. پیشنهاد می‌شود ارزیابی را حداکثر ۲ هفته قبل از مراجعه به دفتر سند انجام دهید تا از انقضای اعتبار در حین مراحل جلوگیری شود.

منابع رسمی

• Göç İdaresi Başkanlığı — اقامت ملکی
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — ثبت سند
• TC Merkez Bankası — نرخ ارز
• SPK — شرکت‌های ارزیابی مجاز
• Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü — شهروندی
• SGK — معاش و تمکن مالی
• İŞKUR — اقامت کاری
• YÖK — اقامت دانشجویی

سلب مسئولیت

اطلاعات این مقاله بر اساس مقررات و ارقام اکتبر ۲۰۲۴ از سایت‌های رسمی دولت ترکیه گردآوری شده است. قوانین مهاجرتی، مبالغ سرمایه‌گذاری، نرخ ارز و معاش سالانه تغییر می‌کنند. پیش از هر اقدام مالی یا حقوقی، حتماً با وکیل مهاجرتی معتبر یا مشاورین موسسه آلتین قلم امید مشورت کنید و صفحهٔ مربوطه در سایت‌های Göç İdaresi، Tapu Müdürlüğü و NVI را برای آخرین به‌روزرسانی‌ها بررسی نمایید. این مقاله مشاوره حقوقی نیست و موسسه آلتین قلم امید مسئولیتی از جهت تغییرات احتمالی مقررات پس از تاریخ انتشار بر عهده نمی‌گیرد.

چه کسی می‌تواند در این مسیر کمک کند؟

کارشناسان موسسه آلتین قلم امید با ۱۵ سال سابقه در پذیرش تحصیلی و مهاجرتی ترکیه، مراحل انتخاب ملک با ارزیابی معتبر، تهیه پرونده اقامت، ترجمه و تصدیق مدارک، و پیگیری تا دریافت کارت اقامت را همراهی می‌کنند. اگر به دنبال مشاوره رایگان برای سنجش شانس‌تان هستید، می‌توانید درخواست مشاوره رایگان دهید. برای اطلاعات جامع‌تر درباره تحصیل در ترکیه به صفحه تحصیل در ترکیه مراجعه کنید.